城市化率多少算高,中国真实的城市化率还远未到达60%

城市化水平的高低对房地产需求的影响是什么？

城市化（也叫城镇化）是一个国家或地区发展的必然过程，2018年我国常住人口城镇化率已经达到59.58%，可以说我国城镇化发展最快的这些年也是我国房地产行业发展最火热的时期，一个很简单的道理，城镇化的最直接的表现就是城市人口数量增加，居住需求增加，那么房产需求也会增加，从这点意义上来说，城镇化发展有利于房地产行业发展。

从理论上来说随着城镇化率的持续提升（一般达到70%左右）大家对于房产的需求就会减弱，因为没有足够的住房需求了，而事实情况未必如此。借此机会简单谈谈我的观察。城镇化发展都有一个过程，不同阶段对于房地产的需求不一样，理论上城镇化率越高，人们的住房需求就越弱就以我国发展的阶段来看，在城镇化快速发展时期（大量农民朋友进城）也是对于房地产需求最火热的时期，但是随着城镇化率的提升，比如10年后达到70%，因为进城人数减少自然对于房产的需求就会减少。

这也是很多专家学者说到，留给房地产行业黄金时间也就不过10年左右的原因（我国城镇化率速度基本按照每年1%的速度增加）。几点观察：第一、人们对于房产的最初始需求其实就是居住，后来才演化为其他需求。从建国初期到80年代的计划经济时期，很多城镇居民居住的都是集体宿舍，哪怕后来的分房政策其实也是为了解决职工的住房问题，包括后来实行是商品房制度，也是为了解决人们的住房需求而出台的解决方案。

只是随着城市化发展，越来越多的资源开始向城市聚集（交通、就业环境、医疗、教育等）使得城市房产本身被附加了很多额外价值，直到今天越来越多朋友购房的目的已经不是单纯的居住。第二、城镇化率是有数的，比如70%左右基本上已经达到发达国家水平，进城的人数大量减少住房需求减弱也是必然。这个是基本的经济学常识，当进城的人数减少到一定程度的时候，对于住房的需求肯定会减弱，那么对于房产的需求量也就会减弱。

这也是为何如今看到欧美发达国家的国内顶级企业很少见到房地产类企业的原因，因为当一个国家或地区城镇化率达到70%以后，对于房地产的需求肯定会减弱，房地产行业也基本完成了自己的使命。不过需要注意的是，城镇化水平高不代表城市资源分配均匀，我国房产的难点在于背后的资源依附度过高第一、城市化水平高不代表城市资源分配均匀，在城市资源分配不均的情况，优质资源聚集的房产还是稀缺。

就以如今的北京、上海等一线城市为例（城镇化率早就超过70%），为何这些城市不同区域的房价差距会这么大（最优质区域10—20万一平米，最差的也不过3万一平米）？其实还是因为区域资源分配不均导致的，看看优质区域集中的教育、医疗、单位等就知道原因所在了。从理论上来说城市化水平越高人们对于房产的依赖越低，但是实际情况是优质地区的房产始终不会受到影响，而且需求量会越来越大。

第二、欧美国家城镇化率高后对于房地产的需求降低的主要原因是因为各种资源配套等与房产连接性不强。欧美国家不会因为你没有房产而不能随便落户、不能就业、不能受到优质教育、不能接受医疗等。说白了我国目前房产存在的问题不仅仅是供需问题、金融问题，关键是背后资源分配不均或者叫优质资源严重稀缺导致的，因为优质资源本身稀缺各个城市不得不通过房产来进行筛选。

所以，要想真正摆脱对于房产的依赖，其实更需要做的是做好各种基础资源配套，优质高校下沉、优质中小学和优质医疗资源建设等。当一个城市发展到3环外小区的资源配套与市中心资源配套并无太大差距后，人们对于房产的需求自然就会随着城镇化的水平提高而降低。综上，只想告诉大家我国房产问题、房价问题绝对不是简单的供需问题、金融问题，其实质还是因为过去那么多年追求GDP增长的背后忽略了基础配套的建设。